봄이 되면 전세,월세가 만기되어 이사갈 집을 알아보느라 마음이 분주해집니다. 전세계약 할때, 여러분들은 어떤것이 가장 신경쓰이세요 ? 부동산에 설정된 대출이 얼마나 끼어있는지 바로 확인가능한 ‘인터넷 등기소’ 어플 이용해보세요. 깡통전세 예방하는 길은 스스로 확인하는 것입니다.
깡통전세 예방
전세사기 피해를 당해서 평생 모은 재산을 한방에 다 날려버리는 안타까운 일이 너무나 많습니다. 우리가 살면서 전세계약을 자주 하는 일이 아니다 보니 생소한 용어도 많고, 그 절차도 익숙하지 않아서 놓치는 요소가 생길 수 있습니다. 그중에서 설정이 얼마나 잡혀있는지 확인하는 것은 너무나 중요합니다.
1) 깡통전세
깡통전세 말은 참 많이 들어봤는데, 나랑은 상관없겠지 하는 생각을 하기 쉽습니다. 맞아요. 사기 안 당하면 너무 좋죠. 그렇지만 세상사가 어디 우리 마음대로 되나요. 따라서 가능하면 할 수 있는 대비를 충분히 하는게 중요합니다.
예를 들어볼께요. 빌라에 전세계약하려는데 전세금이 2억원이라 할께요. 집가격이 얼마인지 시세를 알아보니 5억원이라합니다. 아파트와 달리 빌라, 다세대, 다가구 주택은 실제 부동산 가격을 알아보는게 쉽지가 않습니다.
비슷한 동네에 있어도 입지, 건축날짜에 따라서 다를 수 있기 때문이죠. 5억원 빌라에 전세금 2억을 내고 들어가면 좀 부담스럽긴 하지만, 매물이 없어서 계약을 했다고 할께요. 이때, 부동산에서 당일날짜로 발행한 ‘부동산 등기부등본’ 사본을 보여줍니다.
대출건이 잡혀있지않는걸 확인한후, 계약을 하게 됩니다. 확정일자도 받고, 전입신고도 마쳤습니다. 그런데, 이날 계약서를 작성한후, 집주인이 대출을 받게되면 세입자 보다 선순위로 대출이 잡혀버립니다.
집주인이 대출상환을 하지않아서 경매로 넘어가게 되거나, 바지주인에게 부동산을 넘겨버리면 임차인을 보증금을 받을 수 없게되는 깡통전세가 됩니다.
2) 사기피해 예방법
방송에 자주 나오는 유튜버 덱스도 깡통전세 피해를 당했지만, 다행히 은행대출 받을 때 ‘보증보험’ 에 가입해서 피해를 보상 받을 수 있게 되었다고 합니다. 따라서 빌라, 다세대, 다주택 경우에는 보증보험에 가입하는 것이 필요합니다.
만약 나중에 문제가 발생하더라도 세입자는 자신의 보증금을 지킬 수 있기 때문이죠.
3) 아파트 월세
워낙 다세대 쪽 전세사기 피해가 많이 발생하면서, 세입자들이 아파트 전세 또는 아파트 월세로 많이 옮겨오게 되었습니다. 사실 아파트 쪽은 시세가 정확하게 나오기 때문에 깡통전세 사기가 일어나기 어려운 구조입니다.
4) 월세 개념
예전 어른들은 월세는 돈이 매달 나가는 돈이고, 전세는 돈을 지키는 길이라 말씀을 하셨죠. 가장 좋은 것이야 내집에서 사는 것이고요. 그렇지만, 차근 차근 나눠서 생각해보면 좀 이상합니다.
깡통전세를 피해서 월세로 계약했다고 해볼께요. 보증금 5,000 만원에 월세 100만원이라 할께요. 요즘 월세 전환율 6% 라고 하면, 100만원은 보증금 2억원에 해당합니다. 따라서 전세보증금으로 환산하면 전세금 2억5천만원이 됩니다.
전세 2억5천만원이 현금으로 다 있어서 보증금을 냈으면 매달 나가는 돈은 없습니다. 그렇지만 이 돈을 은행에 넣어두면, 최소 3% 이자를 받을 수 있습니다. 물론 월세 6% 나가는 것보다는 3% 이익 입니다.
만약 전세금 2억5천만원을 5% 전세대출로 냈다고 하면, 월세보다 1% 저렴하게 낸 것입니다.
5) 이자 비교하기
깡통전세를 피해서 우리가 선택한 월세, 전세, 전세대출에는 ‘비용’ 이 따릅니다. 월세는 6% 비용, 자기돈 전세는 3% 기회비용, 전세대출은 5% 비용이 들어갑니다. 만약 6% 월세를 내고, 2억5천만원을 가지고 투자수익을 만들 수 있는 능력이 있다면, 월세는 탁월한 선택이 될 수도 있습니다.
6) 선택
결국 제 생각은 어떤 방식으로 거주하든지 그것은 ‘선택’ 이라는 것입니다. 각자 자신의 상황, 능력에 맞게 선택하는 것이 중요합니다. 제 개인적 생각에는 깡통전세 리스크를 최소화하면서 투자이익을 노릴 수 있는 ‘월세’ 를 이용한 레버리지 투자도 고려대상에 넣어야 한다고 생각합니다.
7) 깡통전세 체크
전세경우 목돈이 들어가고, 월세도 최소한의 보증금이 들어갑니다. 따라서 수시로 임차하고 있는 주택의 물건 상태를 확인하는 것이 필요합니다. 부동산 등기부등본을 확인하는 방법은 스마트폰을 이용하면 매우 간단합니다.
8) 인터넷등기소
어플 ‘인터넷등기소’ 를 다운 받아서 ‘부동산열람’ 을 통해 확인가능합니다. 열람비용은 700원이 들어갑니다. 스마트폰에서 카드결제를 통해서 지불하고 바로 확인이 가능합니다. 따라서 전월세 계약시 현장에서 바로 확인하실 수 있습니다.
9) 마무리
정신을 바짝차려도 대 놓고 사기치려는 놈들을 당할 수는 없습니다. 그렇지만 우리는 절대로 깡통전세 피해를 당해서는 안됩니다. 우리가 어떻게 해서 모은 돈입니까. 따라서 보증보험도 가입하고, 꼼꼼하게 체크해주는 부동산과 거래를 하는 것이 좋습니다. 발품을 많이 팔면서 확인하는 것이 필요합니다. 마지막으로 인터넷등기소를 활용해서 현재 부동산 상태를 수시로 확인해보는 것도 잊지 말아야 합니다.