전월세 계약을 맺고 아파트에 거주 중인 K씨, 얼마전 황당한 일을 당했습니다. 이사 온지 반년밖에 안되었는데 거실 통 유리창이 닫혀서 열리지 않는 것이죠. 문이 딸깍 걸려서 도통 열리지 않는 상황이 발생하게 된것입니다. 고장 상황을 ‘임대인’ 에게 알리기 위해 ‘문자’ 를 보냈는데 하루,이틀이 지나도 연락이 오지 않습니다. K씨가 ‘임대인’ 때문에 속 끓이하는 상황을 통해서 주택임대차에서 임대인, 임차인 의무에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임대인, 임차인
일단 용어 정리부고 하고 시작하겠습니다. ‘임대인’ 은 임대료를 받고 임차인에게 부동산 또는 물건을 빌려주는 사람입니다. 임차인은 그 반대로 임대료를 지불하고 부동산 또는 물건을 빌려 사용하는 사람입니다. 비슷한 이름이지만, 입장이 서로 반대이니까 용어를 잘 기억해둘 필요가 있습니다.
1) 임대인 수선의무
바로 궁금한 사항을 정리해보겠습니다. 세입자 즉 임차인이 제일 궁금한 것은 집안의 물건이 고장 났을 때, 집주인이 만약 고쳐주지 않을 경우 어떻게 해결해야 하는가 문제입니다. 이 상황에 실제 직면하면 상당히 골치아프고 감정이 상하게 되는 일이 발생할 수 있습니다.
법에는 어떻게 명시되어있는지 살펴보는게 필요합니다. 왜냐하면, 수 많은 사람들이 임대인, 임차인 입장에서 분쟁이 있었기에 그 해결방법이 있을 것이기 때문에 숙지할 필요가 있습니다.
2) 민법 설명
법은 생소한데요, 아주 기본적인 내용이라 저도 몇번 읽어보면서 그 내용을 파악했습니다. 잘 기억해둘 필요가 있으니, 다들 한번씩 소리내어 읽어보시는게 좋을듯 합니다.
민법 623 조 내용입니다.
‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다’ 고 명시했습니다. 반면에 임차인에게 주어진 의무도 있습니다.
민법 374 조 내용입니다.
‘임차한 건물을 선량한 관리자의 주의로 보존해야 하며, 원상회복 의무가 있다고 명시하고 있습니다.
3) 사용 수익에 필요한 상태
자, 그렇다면 논점이 될 만한 부분은 어느 부분일까요 ? 민번 623조 내용중 임차인에게 인도한 목적물이 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태인지, 아닌지가 중요한 포인트입니다. 인터넷, 또는 유튜브에 가장 많이 나오는 것이 ‘배관’ , ‘보일러’, ‘누수’ , ‘현관문’ 입니다.
이 4가지는 고장이 나면 임차인이 살아가는데 큰 불편을 주고, 또 고치려면 본인이 적은 금액으로 고칠 수 있는 것이 아닙니다. 만약 임차인이 불편해서 고쳤는데, 임대인이 본인이 원하는 방향이 아니라고 하면 임차인은 수리해놓은 것을 다시 원상회복해야 할 수도 있습니다.
따라서, 임차인이 사용 및 수익에 지대한 불편을 초래하는 경우에 꼭 임대인에게 연락해서 협의하에 공사를 진행하는 것이 좋습니다.
4) 생활형 마모
실제 생활하면서 문제가 되는 부분은 아주 사소한 부분들입니다. 이런 사소한 부분들은 케이스 바이 케이스로 벌어지기 때문에 모든 사례를 다 분석하고 알아보기는 힘듭니다. 인터넷에 많이 올라온 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.
전등 형광등, 현관문 도어락 건전지 교체, 장판, 벽지 등이 손상되었을 때 임대인이 해야하는 것일까요 ? 적은 비용으로 큰 힘들이지 않고 할 수 있는 소소한 사항은 임차인이 하는 것이 통례입니다. 세월이 지나면 마모가 되고, 노후되는 것은 자연스러운 일이기 때문입니다.
5) 창문 락킹기어 마모
문제는 정말 디테일하고 사소한 것에서 발생합니다. 집에 설치되어 있는 샤시 창문 경우, 락킹기어로 동작하는 도어락이 많이 설치 되어있습니다. 창문 도어락 경우, 안쪽에 사각형으로 된 부분이 있는데 그 부분이 세월이 지나거나 강한 힘을 받으면 마모가 되는 경우가 많습니다.
특히 거실 통유리창 락킹기어 경우, 다른 소형 창문에 비해서 락킹기어 마모가 빨리 오는 편입니다. 통 유리창 전체 무게를 받아야 하기 때문에 락킹기어가 빨리 닳기 때문입니다.
6) 통창 수리 비용
통창 락킹기어가 마모되어 문이 닫혀있는 상태라면, 락킹기어 교체하는 것이 상당히 번거로워 집니다. 문이 열려져있는 상태라면 도어락 손잡이를 해체한 후, 측면 락킹기어를 빼내서 새로운 락킹기어로 교체하면 됩니다.
락킹기어 비용은 인터넷에서 구입하면 15,000 원 정도하기 때문에 세입자가 어느 정도 센스만 있다면 셀프 교체도 가능합니다.
문제는 통창이 닫혀있을 때 입니다. 문이 닫혀서 꼼짝하지 않는 상황이라면 통창을 들어올려서 서 걸쇠부분을 빼내서 열어야 합니다. 전문 기술자가 유리창 흡착기를 이용해서 들어올리지 않으면 열 수 없는 상황입니다.
출장료가 지불 될 수 밖에 없는 상황인 셈이죠. 출장료와 락킹기어 비용까지 하면 최소 5만원에서 10만원 정도 소요될 것으로 보입니다.
7) 임대인 ‘수선의무’ 방기
다시 ‘임대인’ 이 지켜야 하는 수선의무를 지키지 않는 상황에 대해서 이야기 해보려 합니다. 락킹기어 경우, 생활형 마모가 발생할 수 밖에 없고 통창이 열리지 않는 상황이라면 생활에 불편을 줄 수 밖에 없는 상황이기에 임대인은 수선의무를 지켜야 합니다.
다시 민법 623 조 내용을 보자면, ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 사용 및 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다; 고 명시되어있기 때문입니다.
그럼에도 불구하고, 임차인의 문자메시지에 회신을 하지않고 전화통화에 응하지 않는다는 것은 2가지로 정리할 수 있습니다.
- 수선의무를 이행하기 싫어서 의도적인 연락두절
- 연락처가 바뀌었는데, 임차인에게 고지하지 않은 점
8) 임차인 대응방법
K씨는 어떻게 대응하는 것이 좋을까요 ? 고민해봤습니다. 우선 락킹도어가 마모되어 통유리창을 열 수 없어서 생활에 매우 심각한 불편을 초래한다면 우선 수리를 먼저 할 수 밖에 없습니다. 그동안 연락했던 문자, 전화통화 한 기록을 캡쳐해서 보관하고 수리내역 영수증도 보관해 놓습니다.
이후에 임대인에게 청구해서 받아낼 수 있습니다. 만약 임대인이 계속 연락을 하지 않는다면 위 근거를 바탕으로 월세지불을 하지 않을 수 있습니다. 3회이상 월세를 내지않으면 계약해지가 된다고 했지만, 임대인이 먼저 ‘수선의무’ 를 이행하지 않았기에 발생한 일이기 때문에 계약해지를 할지 안할지 선택은 임차인이 하는게 정당합니다.
다시 정리하면, 선택의 주도권은 임차인이 가지고 있는 것입니다. 계속 해서 임대인이 연락을 두절하면, 월세를 지불하지 않는 것도 한 방법이고 월세에서 수리비용을 제하고 임금하는 것도 한 방법일 수 있습니다.
그 전에 월세입금할 때 송금자 명 대신에 ‘임차인연락요망’ 이라는 문자를 입력해 놓는것도 한가지 팁이 될수 있습니다. 이런 여러가지를 했음에도 연락하지 않는다면 임대인이 다른 의도로 잠수를 탄 것이 아닐지 살펴볼 필요가 있습니다.
9) 부동산 등기확인
혹시 계약할 때와 현 상황에 부동산 등기 소유관계에 변동이 생겼는지 확인해보는 것이 좋습니다. 인터넷으로 부동산 등기 확인하는 것은 매우 간단합니다. ‘인터넷등기소’ 에 접속해서 해당 부동산 지번을 넣고 확인하면 됩니다.
비용은 얼마전까지 700원이었는데, 최근 1000원으로 인상되었습니다. 혹시 소유권 변동이 있는지 확인하는 비용이기 때문에 가끔씩 확인해보는 것이 좋습니다.
10) 전세반환 내용증명서
평소 임대인이 연락두절, 잠수를 일삼는 악질 임대인이라면 전세권 만료 때 보증금 반환을 가지고 애를 먹힐 가능성이 있습니다. 따라서 사전에 미리 준비를 해두는 것이 좋습니다. 전세 만료전 문자를 보내고, 통화를 시도합니다.
역시 이 경우에도 연락두절이 된다면, 그 다음에는 ‘내용증명서’ 를 발송합니다. 최종 만기 3개월전에는 월세를 내지않게되면 집주인이 연락을 해올것입니다. 최종 만료시점에서 3개월 체납한 월세를 보증금에서 제하고 돌려받아도 됩니다.
고약한 임대인에게 대응하는 방법들에 대해서 알아보았습니다. 세상에는 별별 희한한 인간들이 존재합니다. 자신의 생각이 무슨인지, 무엇을 위해서 사는지 모르는 인간들 때문에 마음앓이할 필요가 없습니다. 그들이 선택하는 것이 아니라, 바로 내가 ‘선택’ 의 주체입니다.