양문석 국회의원 후보 자녀가 20대 대학생 신분으로 새마을금고에서 ‘사업자대출’ 로 11억원을 대출받았다는 사실이 정치권에 이슈로 떠오르고 있습니다. 이 문제에 대해서 양문석 후보는 주택광풍이 불던 시절, 꼼수였던 것은 인정하지만 증여는 아니라고 말했다합니다. 뭐죠 ? 특혜문제인가요 ? 증여문제인가요 ? 우리가 궁금한 것은 ‘사업자대출’ 이 어떻게 가능했을까 아닌가요 ?
사업자대출
부동산에 관심을 가지고 여러지역 임장을 다니면서 아파트를 알아본후, 아파트담보대출, 전세담보대출에 관해서 알아 보는 중입니다. 대출업무는 복잡하기도 하고, 은행에 직접 방문해서 상담해야하는데 상담받는 과정이 심적으로 좀 불편합니다. 다들 그렇지 않나요 ? 괜히 죄지은것처럼 눈치보며 심사를 기다린다는 것이.
1) ‘사업자대출’ 허들
은행에서 대출 받을 때, 우리같은 서민들이 모르는 그들만의 세계가 있는건 아닐까요 ? 아파트 담보대출을 받는 경우, 요즘 언론에 많이 나오는 단어는 LTV, DTI 입니다. 이 두가지 용어를 이해해야만 은행원이 이야기 하는것을 이해할 수 있게 됩니다.
우리는 학자가 아니잖아요. 그저 은행에서 대출 받을 때 저 단어가 의미하는 것 정도만 알며되는거죠. 자, 이 두가지 의미에 대해서 아주 간단하게 정리해보았습니다.
2) LTV
집이 10억이라 할께요. LTV 가 40% 이면, 대출가능 최대액은 집가격의 40%인 4억까지만 대출이 가능합니다. 담보물의 40% 가치까지만 대출이 가능하다는 것이죠.
지금 양문석 후보의 자녀가 11억원을 대출받았다는 것은 LTV 를 훨씬 넘은 금액입니다. 정상적인 부동산담보대출로는 LTV 40% 를 훨씬 넘겨서 대출 받는것이 어렵습니다.
2020년 구입한 잠원동 한신4차아파트 45평를 선고할 때 신고금액을 21억으로 했다고 하죠 ? 궁금해서 한번 찾아봤습니다. 현재 45평 경우, 가격이 40억 정도 합니다. 물론 호가이긴 하지만, 20억을 훨씬 넘는다는 것이죠.
그럼 2020 년에는 얼마 했을까 찾아봤죠. 그때는 26억원 정도한 것 같습니다. 3년 사이에 14억 정도가 오른셈입니다. 호가이니까, 대충 계산해도 10억 정도는 차액이 발생합니다. 멋진 재테크 투자를 하셨네요.
처음 기사가 났을 때, 양문석 후보 자녀가 11억원 대출을 받았다는 기사만 나왔습니다.
그 기사를 읽는 순간, 양후보 자녀가 ‘사업자대출’ 을 받았다는 것을 알 수 있었습니다. 20대 대학생이지만 사업을 할 수는 있죠. 도대체 어떤 사업을 했기에 ‘사업자대출’ 을 받을 수 있었을까요 ?
3) DTI, DSR
부동산 가격이 올라서 LTV 40 % 를 해서 대출을 받는 금액이 많이 올라갔습니다. 강남 집값이 30억은 우습게 넘으니까요. 만약 집가격이 30억이라면 LTV 40% 를 적용하면 12억 정도 대출이 가능합니다. 놀랍지 않습니까.
자, 문제는 DTI 입니다. 연에 원리금 상환능력이 정해진 요율을 넘겨서는 안됩니다. 요즘은 DTI 보다 더 강력해진 DSR 규정으로 진행합니다. 두가지 다 결국 이야기하는 것은, 원금과 이자를 갚을 경제적 능력이 되는가를 보는 것입니다.
만약, 연봉이 높거나 사업을 잘해서 현금을 잘 벌어들이는 경우라면 요즘 얼마든지 대출받기 좋습니다. 이자가 많이 예년에 비해 많이 올라갔지만, 역사를 돌이켜 보면 대출이자 10% 넘기던 때도 있었으니까요.
중요한것 대출을 일으킬 수 있는 경제적 능력과 사회적 관계가 아닐까 싶습니다.
4) 사업자대출
새마을금고 대구지점에서는 ‘사업자대출’ 이라는 꼼수를 이용해서 특혜대출을 실시한것으로 보입니다. 새마을금고에는 LTV 에 적합한 거래였다고 주장을 합니다. ‘사업자대출’ 대출이니까, LTV 제한없이 대출이 가능했을 겁니다.
문제는 양문석 자녀가 실질적 사업을 운영했는가 하는 점입니다. 지난 5년간 기록을 보면 소득세 납부한 기록이 없다고 합니다. 소득세를 납부하지 않았다고 사업을 하지 않은 것은 아니죠. 이 부분에 대해 기자들이 보강 취재를 했으면 참 좋았을텐데요.
사업자등록을 내놓고, 어떠한 사업활동도 하지 않았다면 문제가 되는 지점입니다. ‘사업자대출’ 을 실행한 새마을금고 측도 대출실행에 관해서 꼼꼼하게 사실관계를 들여다봐야 할것입니다.
5) 대출능력
양문석 자녀의 ‘사업자대출’ 의혹을 보면서 서민의 입장은 참 씁쓸합니다. 양 후보는 꼼수를 인정한다고 하는데요, 그렇다면 우리같은 서민들도 그 꼼수를 이용할 수는 없는것일까요 ? 아마나 사용할 수 있으면 특혜 의혹이 생기지 않겠죠.
한국 자본주의 사회에서는 ‘대출’ 도 능력입니다. 양후보는 1차 대출때는 사금융 대부업체를 이용했다고 나옵니다. 이후 새마을 금고로 갈아타면서 이자를 줄이려고 했다고 합니다. 일반인이라면 재테크에 능한 활동이라 생각할 수 있겠죠.
정치에 대한 이야기는 각자 생각이 다르니 이 블로그에서는 하지 않겠습니다. 양문석 후보에 대해서 관심도 없고요. 다만, 부동산에 관한 이야기를 하면서 ‘대출’ 에 관한 이야기를 안 할 수가 없고, 공부를 하지않고서는 더 이상 진도가 나가지 않습니다.
6) ‘사업자대출’ 관리 미흡
이 글을 쓰는 도중, 후속 기사가 올라왔습니다. 새마을 금고에서는 ‘사업자대출’ 로 나간 돈이 원래 취지인 사업용도로 쓰지 않았을 경우 환수조치할 계획이라고 밝혔네요. 자신들이 사업자대출로 적법하게 대출해준것이라 말합니다.
와, 씁쓸합니다.
우리같은 서민들도 ‘사업자대출’ 받고 싶습니다. 어떻게 하면 20대 대학생이 사업자가 덜렁 내놓고 사업실적도 없고, 사업계획도 없이 대출을 11억을 받을 수 있을까요. 이런 신기한 기술을 어떻게 하면 알 수 있을까요..
7) 은행 상담
그동안 임장을 다니며 느낀 것을 블로그에 정리해보았습니다. 이제부터는 실전편으로 은행권에서 대출상담, 대환대출,’사업자대출’ 하는 것을 실험해볼까 합니다. 막연한 생각이 아니라, 실제 상담하면서 벌어지는 구체적인 일을 명확하게 글로 표현해보겠습니다.