강서권 아파트 중에서 보증금 5000만원에 월세 150만원 전후 아파트를 찾아보려 합니다. 조건은 가격, 방3개 선호, 지하철 도보 15분 거리 정도로 조율하려 합니다. 등촌역, 염창역 주변을 검색하니 ‘강변성원아파트’ 가 눈에 들어오네요. 부동산 탐색을 시작해보겠습니다.
강변성원아파트
강서구 양천로 69길 65번지에 위치한’강변성원아파트’ 는 준공은 2001년이니까, 20년이 조금 더 지난 아파트입니다. 총 3개동으로 구성되있고, 18층입니다. 전체 세대수는 297 입니다.
1) 개요
주변에서 등촌역, 염창역이 있고 걸어서 다니기 조금 애매하지만 가능합니다. 등촌역까지는 1 km 로 도보 17분 정도 소요되고, 염창역 까지는 1.4 km 로 22 분 정도 소요됩니다.
운동이다 생각하고 걸으면 오가면서 하루에 걷기운동이 충분히 가능합니다.
- 양천로 69길 65
- 준공 : 2001 년
- 3개동, 18층, 297 세대
- 등촌역 도보 17 분 ( 1 km )
- 염창역 도보 22 분 ( 1.4 km )
2) 매물 정보
‘강변성원아파트’ 면적은 3개로 구성되어, 23평, 33평, 44 평 입니다. 23평 매매 실거래가격은 2024년 2월 6억 5,000 만원에 거래가 되었습니다. 반면에 현재 호가는 7억2천에서 8억5천까지 올라와있어서 실거래 가격과 매매각겨이 1억원 이상 차이가 난 상태입니다.
3) 월세 정보
‘강변성원아파트’ 23 평 월세 경우, 보증금 5,000만원에 월세 150만원 부터 보증금 1억에 월세 110만원 정도로 형성되어 있습니다. 이를 월세전환율 6% 로 환산해서, 전세보증금은 추정해볼까요.
100만원은 보증금 2억원, 50만원은 보증금 1억원, 따라서 전부 더하면 전세보증금 3억5천 정도가 예상됩니다.
월세 110만원은 보증금 2억원에, 보증금 2000만원, 원래 보증금 1억원을 더하면 ? 전체 금액은 3억 2천만원에 해당됩니다.
따라서, 현재 월세로 추청해본 23평 전세금액은 3억2천만원에서 3억5천 정도로 보입니다.
4) 월세전환율
현재 전세자금 대출, 주택담보대출이 4%에서 6% 사이에 형성되어있는 상태. 월세 전환율은 6% 로 계산하고 있습니다. 월세전환율 6% 면, 월세 10만원의 가치는 보증금 2천만원을 은행에 넣어 놓았을 때 6% 이자를 받는 것과 같습니다.
만약 은행에 보증금 2천만원을 넣어놓고, 이자 6% 를 받는다면 1년에 받을 수 있는 이자는 얼마일까요 ? 네, 맞습니다. 120만원입니다. 120만원을 12개월로 나누면 월 10만원인 것이죠.
따라서 월세전환율 6% 는 결국 금리 6% 이자와 동일합니다.
- 월세 10만원 가치 : 보증금 2,000 만원
- 월세 100 만원 가치 : 보증금 2억원
5) 전세 정보
‘강변성원아파트’ 23평 전세 매물이 1개 밖에 올라와 있지 않은 상황이네요. 전세 가격은 월세로 추정해서 본 것보다 훨씬 높게 책정되어있습니다. 전세 4억 3,000 만원으로 올라와 있습니다.
글쎄요. 이 가격이라면 굳이 전세로 들어갈 이유가 있을까 싶습니다. 월세로 들어가는 것이 더저렴한것이 아닌가 싶습니다.
6) 월세는 돈 까먹는 짓 ?
망설이는 분들이 계실 수 있습니다. 월세는 매달 돈이 나가니까, 돈 까먹는 짓이고 전세는 한번만 돈을 넣어두면 나갈 때 온전히 받아가지고 나가니까 돈을 지키는 길이라 생각하죠. 과연 그럴까요 ?
지금은 세상이 많이 바뀌었습니다. 전세금 온전히 현금으로 넣으시나요 ? 만약 자기돈으로 온전히 현금으로 넣는다면, 매달 나가는 돈이 없으니 무조건 전세로 하시겠어요 ?
아니죠. 기회비용이라는게 있잖아요. 현금을 은행에 넣어두면 적금으로 아무리 못 받아도 3%는 받을 수 있을텐데요. 결국 자기돈은 3% 기회비용, 전세대출은 3~5% 비용, 월세는 6% 비용입니다.
7) 비용의 차이
자기집을 가지고 살아도 은행 대출을 받으면 3~6 % 대출이자가 나갑니다. 비용이 지불되고, 매년 재산세까지 납부해야 합니다. 그렇지만 자가 부동산은 상승할 경우, 이익이 발생하기에 비용을 지불하는 것이죠.
결국 제가 드리고 싶은 말씀은, 전세든, 월세든 남의 집에 사는 경우라면 결국은 사용에 대한 비용을 지불하는 것 뿐입니다. 월세는 6%, 전세는 3~5% 비용을 지불하는 정도의 차이일 뿐, 누가 돈을 지키고 아끼는 것은 아니라 생각합니다.
오히려 월세로 지불하고, 나머지 목돈으로 투자수익을 올릴 수 있는 곳에 돈을 넣어서 이익을 극대화시키는 것이 더 현명할 수도 있습니다.
8) 주변 환경
‘강변성원아파트’ 경우 3개 동으로 형성되어있고, 103 동 경우 올림픽대로 바로 옆에 있어서 자동차 소음영향권에 있을 것 같습니다. 강변이라 뷰는 좋겠지만, 여름에 창문을 열어 놓고 지내기 어렵지 않을까 생각합니다.
바로 옆에 ‘염창우성 1차’ 아파트 27평 전세가격은 3억8천에서 4억1천으로 나와있고, 월세는 나와있는 것이 하나도 없는 상황입니다.
‘염창동아 1차’ 아파트 25평 월세는 3억 2천만원에 월세 40만원, 전세 보증금으로 환산하면 전세 4억원으로 추정됩니다. 한번 살펴 볼까요.
25평 경우, 전세금 3억 8천만원에서 4억 3천 정도까지 가격이 형성되있는 것을 보실 수 있습니다.
9) 마무리
‘강변성원아파트’ 주변 아파트는 연식이 대략 20년이 조금 더 넘은 상태고, 23,25 평 정도 면적으로 전세시세는 약 4억원이고, 월세는 보증금 1억원에 월세 150 만원 정도 할것으로 추정됩니다. 워낙 월세 매물이 없어서 정확히 알 수 없고, 대략적인 흐름만 네이버 부동산을 통해서 정리해보았습니다.
좀더 자세한 상황은 ‘강변성원아파트’ 주변으로 직접 임장을 나가서 확인해보도록 하겠습니다.