아파트 전세계약 할때 ‘보증금’ 과 월세 계약할 때 ‘보증금’ 차이가 생기는데, 그 차이를 이해함으로써 월에 어느 정도 비용을 아낄 수 있는지를 꼼꼼하게 살펴보려 합니다. 막연히 전세가 더 저렴하고, 월세가 비싸다고 생각해왔는데 구체적으로 확인해봄으로써 합리적 판단을 해보려 합니다.
아파트 보증금
특정 아파트를 대상으로 한번 살펴보겠습니다. 공급면적 98 미터제곱, 전용 72 미터제곱 아파를 대상으로 해보겠습니다. 미터제곱을 평으로 바꾸려면 0.3 을 곱하면 됩니다. 따라서 공급면적은 29평, 전용면적은 22 평입니다.
1) 전용면적
용어정리부터 시작하고 갈께요. 네이버 부동산에 들어가서 검색해보면 ‘전용면적’ 이 나옵니다. 전용 72는 평수로 환산하면 22평입니다. 미터제곱에 0.3 을 곱하면 됩니다.
이때, 전용면적은 무엇을 뜻하는 것일까요 ? 현관을 열고 들어가서 우리 가족이 실제로 사용하는 공간을 ‘전용면적’ 이라 합니다. 거실, 방, 화장실, 부엌 등이 전용면적에 해당됩니다.
2) 공급면적
현관문을 열고 나가서 만나는 복도, 엘리베이터, 1층 로비등을 ‘주거용 공용면적’ 이라 말하며, 앞에서 설명한 ‘전용면적’ 에 ‘주거용 공용면적’ 을 더하면 공급면적이 됩니다.
다시 정리해볼께요. 현관을 열고 들어가서 만나는 거실, 방, 부엌, 화장실과 복도, 엘리베이터, 1층 로비를 다 합쳐서 공급면적이라 합니다.
3) 부동산 사용 용어
우리가 일상 생활에서 사용하는 ‘평수’ 는 ‘공용면적’ 을 뜻합니다. 부동산에서 29평 매물 나온거 있나요 ? 라고 말할 때, 이때 평수는 ‘공용면적’ 을 뜻합니다. 집안에서 실제로 우리 가족들이 머무는 공간 뿐만 아니라, 복도, 엘리베이터, 1층 로비가 포함된 공간까지 포함하는거죠.
4) 29평 전세보증금
특정 아파트 29평 (공급면적) 전세보증금이 최저 3억 5천에서 최고 4억에 형성되어있습니다. 네이버 부동산에서 전세대출 이율은 전월 3.95% 라고 나옵니다. 실제 전세대출을 받을 때 이 정도 금리로 받을 수 있는지는 잘 모르겠습니다.
5) 29평 월세보증금
동일한 아파트 29평 (공급면적) 월세보증금은 5,000만원이고 월세는 160만원입니다. 연 월세 총합은 1,920만원입니다. 이 월세 총합을 이자로 생각해볼까. 앞의 설명한 전세보증금 4억 중에서 월세보증금 5천을 뺀, 나머지 3억5천만원의 연이자가 1,920 만원이 되려면 이율이 얼마가 되야 할까요 ?
이율은 5.48 입니다. 따라서 앞에 설명한 전세 대출 3.95 % 보다 1.53 % 높은 셈이죠. 만약 전세대출을 받을 수만 있다면 전세대출을 받고 들어가는 것이 더 유리한 셈이죠.
6) 월세전환율
‘월세전환율’ 을 알면, 빠르게 계산을 할 수 있습니다. 제가 2023년 서울지역 몇군데를 이런식으로 검사해보니, 대략 6%에서 5% 사이를 왔다갔다 하더군요. 그래서 제가 임의로 월세전환율을 6% 정도로 정해봤습니다.
7) 월세 10만원은 보증금으로 얼마 ?
앞에 설명한 것처럼 ‘월세전환율’ 을 6% 로 생각해보면, 월세 10만원이면 연 120만원이 됩니다. 이율 6% 로 연 120만원이 되려면 얼마가 있어야 될까요 ?
딩동댕 ! 네, 2,000만원입니다. 2천만원에 6% 를 계산하면 120만원이되고, 이것을 12개월로 나누면 월 10만원이 됩니다.
즉, 월세 10만원의 값어치는 이율 6% 일때, 2천만원의 값어치를 가지는 것입니다.
8) 실제 사례
월세보증금 5천만원에 월세 130만원이라 가정해볼께요. 이때, 월세 전환율이 6% 라면, 전세보증금은 어느 정도가 될까요 ?
10만원이 ‘보증금’ 2천만원에 해당하니까, 30만원이면 6천만원, 100만원이면 2억원이죠. 즉 130만원은 2억6천만원이되고요, 월세 ‘보증금’ 5천을 더하면, 총 ‘보증금’ 은 3억1천만원이 됩니다.
9) 결국 금리 차이
월세, 전세, 자가 대출 3가지 방식에 대해서 알아볼께요. 월세로 거주할 경우 6% 금리를 내고 사는 것이 되고, 전세로 살 경우 4% 이자, 자가 대출로 살 경우는 은행에 따라 차이가 있겠지만 6% 정도가 될것입니다.
따라서 자가주택을 살아도 대출을 받았다면, 임대인에게 월세 내는것과 은행에 월이자 내는것차이일 뿐입니다. 오히려 이율면에서는 전세대출이 가장 저렴할 수 있습니다.
10) 상황판단
자신의 상황을 잘 판단해서 ‘보증금’ 을 줄여서 그 나머지 차액을 적극 투자로 활용하여 수익을 극대화하는 전략을 사용할 수도 있습니다. 매달 돈이 나가는 것이 아깝다고 생각하여 전세를 살지만, 전세 역시 대출비용이 나갈수도 있고, 설명 대출이 없다고 쳐도 돈이 묶여버려서 기회비용이 최소 3% 정도 (정기적금 이자) 가 나가게 됩니다.
자신의 상황을 잘 판단해서 유연하게 대응하는 것이 좋다고 생각합니다.